WEG-Beirat

WEG-Beirat und sein Haftungsrisiko

Ein Beirat unterstützt den Verwalter in seinen Tätigkeiten. Wichtig: ein WEG-Beirat hat keine eigenen Verantwortungsbereiche. Kommt es beim Ausüben der Beirats-Tätigkeit zu begründeten Forderungen auf Schadenersatz, haftet jedes einzelne Mitglied in vollem Umfang. Das Gesetz unterscheidet hierbei die Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft und die Haftung gegenüber Dritten.

Welche Aufgaben übernimmt der WEG-Beirat?

Zentrale Aufgaben umfassen das rechnerische und sachliche Überprüfen des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, Rechnungslegungen und Kostenvoranschlägen. Darüber hinaus kontrollieren die Beiratsmitglieder, ob die Kostenverteilung stimmt. Im Anschluss verfasst der Beirat seine Stellungnahme und legt sie der Versammlung vor. Nun kann die Eigentümergemeinschaft über die einzelnen Tagesordnungspunkte abstimmen.

Beiratsmitglieder dürfen ihren Hausverwalter beraten. In Einzelfällen hat der Verwaltungsbeirat das Recht, zwischen Verwalter und der Eigentümergemeinschaft zu vermitteln. Außerdem können seine Mitglieder sämtliche Aufgaben und Tätigkeiten des Verwalters überwachen. Hierbei ist der WEG-Beirat befugt, Auskünfte zu verlangen und in der Versammlung zur Sprache zu bringen.

Doch Vorsicht bei Kompetenz-Verlagerungen zwischen Verwaltungstätigkeiten und Beirat – oder schlichtweg bei Übertretungen von Kompetenzen! Gleichermaßen darf eine Eigentümergemeinschaft ihrem WEG-Beirat keine zu weit gehenden Entscheidungs-Befugnisse einräumen. Sicherlich kann die Versammlung über die Aufgaben ihrer Beiratsmitglieder entscheiden. Bei Schadenersatz-Einforderungen entscheidet jedoch die Gesetzeslage über ein Verschulden durch Amtsübertretung. So kann ein Beirat seinem Verwalter keine Zuständigkeiten übertragen, dessen Vertrag ändern oder kündigen. Dem Beirat steht es ebenfalls nicht zu, Verantwortungsbereiche des Verwalters zu übernehmen. Wenn beispielsweise Beiratsmitglieder Sanierungs- und Bauaufträge des Verwalters freigeben, machen sie sich bereits haftbar für einen möglichen Schadenersatz.

Jeder WEG-Beirat muss mit einer Haftung auf Schadenersatz-Ansprüche rechnen

Haftungsfallen verstecken sich meist hinter selbst verschuldeten Kompetenzüberschreitungen. Jedes einzelne Beiratsmitglied haftet grundsätzlich für selbst verschuldete Verluste im Zuge seiner Amtsausübung. Dabei trifft die Haftung nicht den gesamten Beirat. Nur diejenigen Beiratsmitglieder haften, welche den Schaden verursachen. Jedes Mitglied muss sich in der Folge einer genauen Untersuchung unterziehen, ob ein Verschulden vorliegt. Die Gründe können bei einer unrechtmäßigen Aktion oder im Unterlassen eines notwendigen Vorganges liegen. Verschulden bedeutet in diesem Fall Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Dabei ist die Haftung auf Schadenersatz entweder gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder gegenüber außenstehenden Personen zu leisten.

Die Haftung von vorneherein beschränken

Es ist möglich, Beiräte von ihrer Haftung gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu befreien. Die Pflicht zur Haftung kann ein ernstzunehmender Risikofaktor sein. Deshalb ist es ratsam, die Haftung zumindest im Falle von Fahrlässigkeit im Vorhinein auszuschließen. Von einer Haftung bei Vorsatz können sich Beiratsmitglieder dagegen nicht befreien lassen.

Eine Haftungsbeschränkung auf Schadenersatz bezieht sich immer auf den aktuell amtierenden Beirat. Die Eigentümergemeinschaft muss also jedes Mal eine Haftungsbeschränkung beschließen, wenn der Beirat wechselt. Ist der Schaden erst einmal da, kann die Versammlung auch nicht nachträglich eine Haftungsbeschränkung beschließen.

Können sich Beiräte durch eine Haftpflichtversicherung schützen?

Ja, und es ist unbedingt zu empfehlen. Einige Vermögens-Haftpflichtversicherungen versichern das Haftungs-Risiko der Beiratsmitglieder. Die Versicherungsprämie zahlt im Normalfall das Beiratsmitglied selbst. Fasst die Eigentümergemeinschaft jedoch einen entsprechenden Beschluss, kann auch die WEG alle Versicherungskosten tragen.

Abschluss des Verwaltervertrages und Kontenverfügungen sind haftungsträchtig. Solche Tätigkeiten sollten nur durch einen Eigentümerbeschluss ausgeführt werden.

Versicherungen erstatten ausschließlich fahrlässig verursachte Schäden, keine vorsätzlichen. Manche Haftpflicht-Versicherungen für Verwalter beziehen seinen Beirat mit ein. Zu beachten ist dabei, daß sich der Versicherungs-Schutz der Beiratsmitglieder nur auf ihre allgemeinen Aufgaben erstreckt. Speziell haftungsträchtige Verpflichtungen müssen die Vertragspartner ausdrücklich in ihren Versicherungs-Vertrag aufnehmen.