Immobilien erben – Das sollten Sie beachten

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Wenn Sie zu den glücklichen gehören die eine Immobilie erben  sind eine Reihe von Dingen zu berücksichtigen, besonders den Immobilienwert richtig einzuschätzen. Ferner sind formal der Erbschein (enfällt möglicherweise wenn ein notarielles Testament vorliegt) und die Grundbucheintragung zu beantragen. Dann muss eine Entscheidung zur Verwertung der Immobilie getroffen werden, verkaufen, vermieten, selbst bewohnen. Wenn das Testament mehrere Erben für eine Immobilie vorsieht, sodass eine Immobilien Erbengemeinschaft entsteht, müssen die Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden. Hierbei kommt es häufig zu Komplikationen mit den Miterben. Deshalb einen kurzen Überblick über die anstehenden Themen beim Immobilien erben.

Grundlegendes zum Immobilien erben

Wichtig für einen Erben ist zunächst, seine Rechtsstellung beim Immobilien erben zu kennen. Als Vermächtnisnehmer hat er evtl. nur eine Immobilie geerbt, als Erbe eventuell das ganze Vermögen des Erblassers, zu dem eben auch Schulden und Verbindlichkeiten gehören. Als Erbe ist es sehr wichtig, sich einen umfassenden Überblick über den Nachlass zu verschaffen, um zu entscheiden ob das Erbe angenommen oder bei Überschuldung abgelehnt wird. Dies ist wichtig, bevor Sie irgendeine Erklärung abgeben. Bei einer Ausschlagung der Erbschaft gilt derjenige der Ausschlägt nicht mehr als Erbe. Das meiste, was in Deutschland vererbt wird, sind Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser. Dabei sind Erbschulden, korrekt “Nachlassverbindlichkeiten” relativ selten. Besonders innerhalb von Familien kennt man meist die finanziellen Verhältnisse. Trotzdem, nicht immer ist ein Erbe auch ein Glücksfall!

Besonderheiten der Erbengemeinschaft

Bei einer Immobilien Erbengemeinschaft muss Einigkeit über die Verwendung der Immobilie erzielt werden, da hierbei keiner der  Erben alleine darüber verfügen kann. Das ist in der Praxis oft problematisch. Deshalb können Erbengemeinschaften in vielen Fällen durch einen Erbauseinandersetzungsvertrag aufgelöst werden. Dabei wird eine Aufteilung des Nachlasses erreicht, bei der dann ein Erbe eine Immobilie erben kann und andere Erben andere Vermögensgegenstände aus dem Nachlass.

Wird innerhalb einer Erbengemeinschaft keine Einigung über die Verwendung der Immobilie erzielt, bietet es sich an, die Hilfe eines Mediators in Anspruch zu nehmen, bevor man für teures Geld Anwälte und Gerichte einschaltet. Im Rahmen einer sogenannten Erbschaftsmediation lassen sich Erbschaftskonflikte erfolgreich beilegen.

Minderjährige Kinder als Erbe

Kinder, egal wie alt, dürfen erben. Der gesetzliche Vertreter, also i. d. R. die Eltern, müssen einwilligen oder das Erbe stellvertretend für den Minderjährigen annehmen. Die Eltern sind verpflichtet, das Vermögen für den Minderjährigen zu verwalten. Dazu müssen Sie eine Inventur machen und ein Verzeichnis über das vorhandene Vermögen erstellen. Nur, wenn die Erbschaft weniger als 15.000 Euro beträgt, entfällt diese Verpflichtung, auch dann, wenn der Erblasser von der Inventarisierungspflicht eine Befreiung vorgesehen hat  Das Inventurverzeichnis ist dem Familiengericht vorzulegen und dort zu versichern, dass das Verzeichnis vollständig und richtig ist. Das Familiengericht kann bei Nichtbeachtung ein Zwangsgeld verhängen, oder einen Notar oder eine Behörde mit der Erstellung eines Vermögensverzeichnisses beauftragen.

Haus geerbt – die Selbstnutzung

Will man, nach dem man eine Immobilie geerbt hat, das Haus oder die Wohnung selber nutzen, sollte man den Immobilienzustand richtig einschätzen und die Kosten für Umzug, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen veranschlagen. Handelt es sich um das Elternhaus, sind oft emotionale Bindungen vorhanden, die eine andere Nutzung verhindern. Trotzdem darf die Immobilie nicht zu einer Belastung werden. Man muss sich auch fragen, passt die Immobilie zu meiner derzeitigen Lebenssituation?  Zuletzt bedarf es möglicherweise finanzielle Mittel im Falle einer Immobilien Erbengemeinschaft, um Miterben auszahlen zu können.

Vermietung oder Verkauf

Die meisten Erben entscheiden sich aus unterschiedlichen Gründen (zu klein, zu groß, Ortswechsel etc.) für den Verkauf der geerbten Immobilie. Die Vermietung eines Einfamilienhauses ist selten empfehlenswert, da die Instandhaltungskosten meist nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Betrachtet man die geerbte Immobilie als Kapitalanlage, ist eine Vermietung und ein evtl. späterer Verkauf eine Option. Besonders, wenn man in der Nähe wohnt und das Objekt selbst betreuen kann. Wohnt man weiter entfernt, bietet sich eine professionelle Verwaltung an. Muss jedoch in der Vermietungsphase das Objekt verkauft werden, erzielt man einen bis zu 12% geringeren Verkaufspreis.

Handelt es sich um ein Mehrparteienhaus ist die Vermietung oftmals rentabel.

 

Haus geerbt – Wert ermitteln.

 

Für den Fall, dass man die Immobilie verkaufen möchte, sollte man sie vorab von einem Makler bewerten lassen. Ferner sollte man den Verkauf nicht unter Zeitdruck durchführen um einen angemessenen Marktpreis für die Immobilie zu erzielen. Zuletzt ist auch noch die Steuer zu beachten, denn das Finanzamt ist oft ein “Miterbe”.

Haus geerbt

Erst wollten wir selbst unser geerbtes Haus verkaufen. Nach einem Gespräch mit dem Makler sind wir davon abgekommen. Wir hätten alleine zu viele Fehler gemacht, die uns am Schluss viel Ärger und möglicherweise auch einen großen Vermögensverlust eingebracht hätte.

S. R. Berlin

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