Steuerfalle Immobilienverkauf
Achtung Steuerfalle beim Immobilienverkauf. Vermeiden Sie eine mögliche Spekulationssteuer! Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren, müssen Sie einen evtl. Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Maßgeblich für die 10-Jahresfrist ist jeweils das Datum des Notarvertrages – nicht der Lastenübergang!.
Wie umgehen Sie die Steuerfalle Immobilienverkauf. Dazu sieht der Gesetzgeber zwei (jetzt drei) Ausnahmen vor:
1.) Wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist ein Verkauf steuerfrei.
2.) Gleiches gilt, wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung zur Erfüllung ihrer Unterhaltspflicht (also unentgeltlich) zu ausschließlich eigenen und zeitlich ununterbrochenen Wohnzwecken überlassen (Az. 8 K 2166/14 FG Baden-Württemberg). Die Selbstnutzung des Kindes ist mit der Selbstnutzung der Eltern gleichgestellt, solange das Kind nicht das 25. Lebensjahr vollendet hat. Ein Mietvertrag mit dem Kind wäre allerdings steuerschädlich.
3.) Am 3. September 2019 urteilte der Bundesfinanzhof (BFH Az. IX R 10/19): Ein Veräüßerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Auf die Haltedauer kommt es dabei nicht an. Der Gewinn ist auch dann steuerfrei, wenn die Wohnung nach kurzer Zeit wieder verkauft wird.
Steuerfalle Verkauf bei vermieteten Immobilien
Wenn Sie eine vermietete Immobilie aus Ihrem Privatbesitz innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen, ist ein evtl. Veräußerungsgewinn zu versteuern. Anders verhält es sich, wie oben dargestellt, bei einer Selbstnutzung. Die Selbstnutzung bei einem längerfristig geplanten Verkauf bietet einen kleinen Gestaltungsspielraum hinsichtlich des Zeitraums. Steuerfrei ist ein evtl. Gewinn dann, wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken (selbst oder Kind s. o.) genutzt wurde. Zum Beispiel: Die Selbstnutzung beginnt am 01.01.2016. Ein Verkauf in 2017 und in 2018 wäre steuerschädlich. Im Januar 2019 wäre der Verkauf dann steuerfrei, nach nur 25 Monaten. Fristen beachten!
So wird ein Gewinn aus dem privaten Immobilienverkauf berechnet:
Verkaufsserlös
– Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
– nachträgliche Herstellungskosten bei Neubauten
= vorläufiges Ergebnis
– In Abzug gebracht werden können die Werbungskosten. Hierzu zählen Zeitungs- und Onlneinserate, Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Telefonkosten, Fahrtkosten, Räumungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung, Renovierungskosten nach Beendigung der Nutzung, Schuldzinsen für die Zeit des Leerstehens, evtl. verbleibende Schuldzinsen nach dem Verkauf (BFH Az. IX R 67/10).
+ Hinzugerechnet werden in Anspruch genommene Abschreibungen (!).
= Gewinn (evtl. Verlust) aus dem Verkauf
Einen Freibetrag gibt es nicht, nur eine Freigrenze von 600,00 €, gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte.
Die Spekulationssteuer ist in dem Jahr zu entrichten, an dem der Gewinn zugeflossen ist (Zuflussprinzip).
Erbschaften und Schenkungen
Wichtig ist der Anschaffungszeitpunkt und die Nutzung durch den Erblasser oder Schenker. Liegt der Zeitpunkt mehr als 10 Jahre zurück, können Sie sofort verkaufen, egal ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet war. Ist die Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen, gelten die gleichen Regelungen wie oben.
Verkauf nach Scheidung
Vorsicht ist auch geboten, wenn beide Ehepartner Eigentümer sind und einer der Partner nach der Scheidung aus der gemeinsamen Wohnung / Haus auszieht und seinem früheren Ehepartner seinen Anteil am Objekt überlässt. Dies ist als privates Veräußerungsgeschäft zu werten mit der Folge das, sofern die 10-Jahresfrist noch nicht abgelaufen ist, der Gewinn steuerpflichtig ist. (BHF, Az. IX R 11721). Der Verkauf selbst bewohnter Immobilien ist zwar in der Regel steuerfrei. Verlässt jedoch einer der Partner das gemeinsame Heim, nutzt er das in seinem Miteigentumsanteil stehende Objekt nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken.
Ferienwohnungen-
Wenn eine Ferienwohnung verkauft wird und zwischen Anschaffung / Fertigstellung un Verkauf 10 Jahre vergangen sind, ist der Verkauf steuerfrei. Wenn sie jedoch im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist auch hier ein Verkauf steuerfrei. Selbst dann, wenn die Immobilie nur zeitweise genutzt wurde, in der übrigen Zeit aber als Wohnraum zur Verfügung stand (BMF-Schreiben v. 05.10.2000, Rz. 22). Die Eigennutzung ist nachzuweisen.
Weitere Urteile: BMF erweitert Ausnahmeregelung
Es ist unschädlich, wenn das Wirtschaftsgut im Anschluss an die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nach den vorgenannten zeitlichen Kriterien im Jahr der Veräußerung vermietet wird. (Az. IV C1 – S2256708710006 :006)
BHF Urteil zur nicht permanenten Wohnnutzung (Az. IX R 6/18)
Eine Wohnung wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn sie der Steuerpflichtige nur zeitweise bewohnt, sofern sie ihm in der übrigen Zeit zur Verfügung steht. Denn eine Nutzung zu „eigenen Wohnzwecken“ setzt weder die Nutzung als Hauptwohnung voraus noch muss sich dort der Schwerpunkt der persönlichen und familiären Lebensverhältnisse befinden. Erfasst sind daher auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden.
Was auf keinen Fall geht, ist eine zwischenzeitliche Vermietung, sei es auch nur für wenige Tage,
Wichtige Hinweise: Dies ist keine Steuerberatung. Wir zitieren nur geltende Gesetze und die aktuelle Rechtsprechung. Wegen des komplexen Themas empfehlen wir immer die Hinzuziehung eines Steuerberaters.
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