steuerfalle immobilienverkauf

Steuerfalle Immobilienverkauf

Achtung Spekulationssteuer! Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren, müssen Sie einen evtl. Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Maßgeblich für die 10-Jahresfrist ist jeweils das Datum des Notarvertrages – nicht der Lastenübergang!.

Wie umgehen Sie die Steuerfalle Immobilienverkauf. Dazu sieht der Gesetzgeber zwei Ausnahmen vor:
1.) Wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist ein Verkauf steuerfrei.

2.) Gleiches gilt, wenn Eltern ihrem Kind eine Wohnung  zur Erfüllung ihrer Unterhaltspflicht (also unentgeltlich) zu ausschließlich eigenen und zeitlich ununterbrochenen Wohnzwecken überlassen (Az.  8 K 2166/14 FG Baden-Württemberg). Die Selbstnutzung des Kindes ist mit der Selbstnutzung der Eltern gleichgestellt, solange das Kind nicht das 25. Lebensjahr vollendet hat. Ein Mietvertrag mit dem Kind wäre allerdings steuerschädlich.

Steuerfalle Immobilienverkauf bei vermieteten Immobilien

Wenn Sie eine vermietete Wohnung aus Ihrem Privatbesitz innerhalb der Zehnjahresfrist verkaufen, ist ein evtl. Veräußerungsgewinn zu versteuern.  Anders verhält es sich, wie oben dargestellt, bei einer Selbstnutzung. Die Selbstnutzung bei einem längerfristig geplanten Verkauf bietet einen kleinen Gestaltungsspielraum hinsichtlich des Zeitraums. Steuerfrei ist ein evtl. Gewinn dann, wenn im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken (selbst oder Kind s. o.) genutzt wurde. Zum Beispiel: Die Selbstnutzung beginnt am 01.01.2016. Ein Verkauf in 2017 und in 2018 wäre steuerschädlich. Im Januar 2019 wäre der Verkauf dann steuerfrei, nach nur 25 Monaten.

So wird ein Gewinn aus dem privaten Immobilienverkauf berechnet:

Verkaufsserlös
– Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten)
– nachträgliche Herstellungskosten bei Neubauten
= vorläufiges Ergebnis

– In Abzug gebracht werden können die Werbungskosten. Hierzu zählen Zeitungs- und Onlneinserate, Maklergebühren, Notarkosten, Grundbuchgebühren, Telefonkosten, Fahrtkosten, Räumungskosten, Vorfälligkeitsentschädigung, Renovierungskosten nach Beendigung der Nutzung, Schuldzinsen für die Zeit des Leerstehens, evtl. verbleibende Schuldzinsen nach dem Verkauf (BFH Az. IX R 67/10).
+ Hinzugerechnet werden in Anspruch genommene Abschreibungen (!).
= Gewinn (evtl. Verlust) aus dem Verkauf

Einen Freibetrag gibt es nicht, nur eine Freigrenze von 600,00 €, gilt für alle privaten Veräußerungsgeschäfte.

Die Spekulationssteuer ist in dem Jahr zu entrichten, an dem der Gewinn zugeflossen ist (Zuflussprinzip).

Erbschaften und Schenkungen

Wichtig ist der Anschaffungszeitpunkt und die Nutzung durch den Erblasser/Schenker. Liegt der Zeitpunkt mehr als 10 Jahre zurück, können Sie sofort verkaufen, egal ob die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet war. Ist die Zehnjahresfrist noch nicht verstrichen, gelten die gleichen Regelungen wie oben.

Hinweis: Dies ist keine Steuerberatung. Wir zitieren nur geltende Gesetze und die aktuelle Rechtssprechung. Wegen des komplexen Themas empfehlen wir immer die Hinzuziehung eines Steuerberater.

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